dass im Rahmen der besonderen Sicherheitsanforderungen der bauaufsichtliche Brandschutznachweis, die Einschaltung eines Prüfingenieurs, die Entrauchung der Treppenhäuser, der Einbau von Brandschutztüren (T30) in Flucht- und Rettungswegen, Barrierefreiheit, nachzurüstende Bauteile und die Erstellung und Installation von Flucht- u. Rettungswegeplänen auf den jeweiligen Geschossen erbracht werden müssen.
Wie die Bezirksämter als Aufsichtsbehörde verfahren sollen, wird unter “Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen” hier beschrieben:
www.berlin.de/bauaufsicht/de/ehb/blnde/bauobln/2.shtml#
§ 2 - Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen hier: Bestandsschutz
Jede Änderung einer Nutzung in eine Beherbergungsstätte unterfällt einem bauaufsichtlichen Verfahren nach §§ 63, 64 oder 65 BauO Bln. Gem. § 2 Abs 4 Nr. 8 BauO Bln erfüllen nur Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten den Sonderbautatbestand, der den Weg ins Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln ebnet. In diesem Verfahren müssen die zu erstellenden Brandschutznachweise (§ 67 BauO Bln) grundsätzlich von Prüfingenieuren (übergangsweise der Bauaufsichtsbehörde) geprüft werden.
Der Sonderbautatbestand eröffnet
a) den Zugang zum Anwendungsbereich der Betriebs- Verordnung BetrVO und
b) die Möglichkeit gem. § 52 BauO Bln besondere Anforderungen stellen zu können, die durch die AV Mustervorschriften als ermessenssteuernde Regelung konkretisiert sind.
Beurteilungsgegenstand ist der Beherbergungsstättenbetrieb, d. h. wenn ein Betreiber in einem Gebäude z. B. mehrere kleine Beherbergungsstätten organisiert und vermarktet, ist deren Bettenzahl zu addieren. Ergibt sich aus dieser Addition eine Bettenzahl über 12, ist der Sonderbautatbestand erfüllt. Gleiches gilt für die Beherbergung in Ferienwohnungen. Problematisch ist jedoch die Nachweisführung. Indizien für das Vorliegen gemeinsamer Organisation und Vermarktung sind insbesondere:
- mehrere Wohnungen können gemeinsam zentral gebucht werden
- hoteltypische Serviceleistungen wie: tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Bestücken von Kühlschränken, ständig wechselnde Beherbergung von Gästen
Wird der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass aus einem Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine organisierte Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und somit eine Nutzungsänderung in eine formell illegale (Sonderbau-) Beherbergungsstätte vorliegt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung, die den Bestandsschutz entfallen lässt, das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren durchzuführen.
Durch die Änderung der Betriebsverordnung (BetrVO) vom 18. Juni 2010, in Kraft seit dem 11. Juli 2010, werden die Betriebsvorschriften auf bestehende Gebäude erstreckt, die als Beherbergungsstätte genutzt werden. Zu diesen Betriebsvorschriften gehören das Freihalten der Rettungswege, die Anbringung von Rettungswegplänen und Hinweisen zum Verhalten bei einem Brand.
Die im bisherigen § 14 Abs. 2 BetrVO formulierte Ausnahme für die Beherbergung in Ferienwohnungen entfällt. Das bedeutet, dass die Betriebsvorschriften für alle Beherbergungsstätten gleichermaßen gelten, somit auch für Beherbergungsstätten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet. Ein Rückgriff auf § 85 Abs. 2 BauO Bln ist entbehrlich, da sich die Vorschrift nur auf rechtmäßig bestehende Gebäude bezieht. Eine Ferienwohnung für sich ist eine Wohnung nach § 49 BauO Bln, bei der nur die Regelanforderungen der BauO Bln greifen.
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